富力华庭，是混居实验还是纯正血统？

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南昌城玩观曾发布文章：南昌富力华庭，做不到被仰视那只能被俯视。

文中从多方面谈到该项目拿地后建设高度上的缺乏，从主观角度谈论地块整体优势只是红谷滩CBD在售新房。今天我们从产品本身出发探讨自住与投资的价值论。

营销方面

打出血统字样，要的就是纯正。

卖房营销非要和红角洲盘捆绑在一起，血统上就不纯粹。

高端并非只是卖点，而是产品内部细节的特点。

原本的高端住宅定位体现在哪

我们一一分析。

Part1 

居住体验分析

我们都知道这块地是拆迁地块，不可否认红谷滩的寸土寸金和力求改变。但是产品在业态上并没有打造好，当然也会影响到居住上的体验。怎么说呢？整体太过于混杂。狭长地块，路面上住宅公寓还建房交织在一块，包括正对住宅的幼儿园和侧面的农贸市场。一个54亩的地块要做的事儿太多，这就必须在前期做好精致的设计。

“混居实验”在北京深圳等城市从隔离桩，停车位等等都出现问题。一方面前期很少这样的例子，造成产品设计未考虑周全，导致后面一系列的连锁反应。 你跟他讲道理，他跟你讲暴力。而一线城市就是前沿，很多问题我们只是晚于他们出现但并非没有。从这里到省府大院内都存在着混居实验的开端，如何收场是个问题。

诚然，一个时期有一个时期的产物，但这都是当下真实存在的，你摊上了那么这就是问题。地下部分车位和公寓还建房统筹在一起就是混杂，真正在需求出现问题情况下一个隔离桩根本解决不了问题。城墙都可以拆，况且是一些后续加上去的东西。不是危言耸听，开发商都会说我们不同，可进入南昌的一系列所谓高端都缩水。尚若住宅业主购买的车位就是被其它临时去公寓办公的停了怎么办？谁能保证里面的纯粹？血统上先天就不足。

Part2

住宅户型产品分析

富力华庭住宅一直强调就195套。言外之意就是很稀缺，实际一个产品是否稀缺我们还是要从产品本质去看。否则为什么是你？

（点击上图可放大）

富力华庭的定位就是改善性豪宅。从户型段位看140多平三房和170多平四房是改善性面积，整体的南北通透户型，大阳台设计整体点个赞！但是仔细看户型会发现整体设计思路的落后。143平的户型作为三房两厅两卫户型的设计中规中矩，和目前市场在售同样以改善为卖点的140多平户型设计理念有差距，而根据现在143平的面积已经走向3+1的四房户型，更符合未来的改善使用。

170平的户型的窄厅设计就说不过去了。改善观念落后，南面靠近客厅旁的房间又非常窄，两边都是剪力墙不能改只能做书房使用，而把房间放置到了北面，很明显颠倒了主次之间的关系。主卧卫生间做了一个延伸进去的朝南窗口，表面看是优点，但实际是规避南面窗口小的问题，将主卧房间放置在了北面，通风采光后期都会受到影响。

精装变简装，智能概念统统消失。

标榜豪宅品质打上大大大的疑问。

据消息透露，包括之前展示的装修样板房只是一个没有太多意义的参考，项目现场有交付的样板房。因为各种我们知道和不知道的原因，之前宣传的精装+智能概念等等全部缩水，现场非常简陋，直接告诉你就当花了毛坯的钱买房。但毕竟现场是要做装修施工的，就不能以为它啥都没做。有人说以后敲了重来，拆改实际比毛坯房更麻烦，需要花费的钱也更多。现在购房中评估价动辄三四千元的精装变惊装，在外地很多城市已经持续发酵，概括为装修只是拿到评估价多卖钱。所以在心理上你即使此刻做好准备最后面临它依然是内心不平静的，随着时间咱们可以论证。

Part3 

产品的价格收益分析

我们做了一个核算，基本按照相对理想楼层计算143的户型需要325万左右，170平需要400万左右。虽然单价上有着吸引力，但综合各方面未必理想。如果真的按照这个价格段位买，周边能够筛选更优质的二手房，同时在南昌几个热点板块也能选择更理想的房子，甚至还能降低你的预算。这里虽然是红谷滩CBD难得的住宅用地，但是绝对也不是红谷滩未来唯一的新房供应。产品整体缺乏亮点很大程度上限制了产品后期的溢价率，周边配套也接近成熟。除了有惊天政策扭转乾坤，否则从自住和投资角度非上上之选。

除了住宅，剩余都以40年产权的商住楼为主，目前在产品价格上毫无优势可言，过高的价格和整个项目的前景给它的前途带来很多不确定性。

公寓楼价格前期在18000多，据说现在在22000多的价格，但是千万不要认为涨价了去投资，因为或许是一（you）场（jia）欢（wu）喜（shi），所以我们还是站在租金收益率角度进行核算。我们暂且按两万的均价，最小户型48.81平进行核算，总价为976200元（未包含税费）。按一年5%的理财收益率计算每月为4145元，且现金流灵活。也就意味着租金保守估计都要达到4145元（实际还不止这个数才有意义）。租金回报率按这个数字需要至少20年才能回本。虽然租金收益不可能一成不变，但同时还要剔除可能空置等实际因素。

公寓类项目由于流动人群多折损比住宅严重。更讲究更新换代的问题。参考南昌市场早些年吃香的公寓楼都是如此，到了一定时间楼宇标准就跟不上后续节奏。这就是城玩观谈到中心区地块产品企图心的问题，在红谷滩办公楼扎堆的区域公寓楼商住两用确实有市场，这种市场是给予更好的产品定义价值的。标准落后租金慢慢滑落，久而久之将被取代。

整体的定位不纯粹，设计不走心，装修不上心。

法国大文学家巴尔扎克曾说：“一夜可以产生一个暴发户，但三代也培养不出一个贵族”

一个贵族的出现，绝不仅是财富可以简单成就的，而是需要时间的检验和品质的传承。品牌家亦是如此，真正的品牌血统，势必需经过时间的沉淀、雕琢与塑造，在产品体系中一代代传承，并最终赋予产品更多精神内涵，只有这样才能成为真正的品牌房企。

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